Tiny House Baugenehmigung in Bayern: Regeln und Ablauf 2026

Art. 55 Absatz 1 BayBO bestimmt, dass Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen grundsätzlich einer Genehmigung bedürfen, soweit die folgenden Vorschriften nichts anderes festlegen. Damit beginnt die Prüfung beim Regelfall, nicht bei der Vermutung, kleine Wohngebäude seien generell frei.

Art. 55 Absatz 2 BayBO stellt zugleich klar, dass Genehmigungsfreiheit und Beschränkung der bauaufsichtlichen Prüfung nicht von der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Anforderungen entbinden. Auch ein im Einzelfall verfahrensfreies Vorhaben muss daher etwa Planungsrecht, Abstandsflächen und örtliche Vorgaben einhalten.

Art. 57 BayBO enthält den Katalog verfahrensfreier Vorhaben; ob ein Eintrag greift, hängt von Nutzung, Lage und Ausführung ab. Ein Nebengebäude ohne Aufenthaltsraum lässt sich nicht einfach in ein Wohnhaus umdeuten. Die geplante Wohnnutzung muss von Beginn an offen benannt werden.

Im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans ist ein Vorhaben zulässig, wenn es dessen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist; das regelt § 30 BauGB. Prüfen Sie deshalb Gebietsart, Baufenster, Grundflächenmaß, Bauweise, Höhe, Dach und mögliche Gestaltungsvorgaben anhand des vollständigen Plans.

Im unbeplanten Innenbereich verlangt § 34 BauGB insbesondere das Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung und gesicherte Erschließung. Im Außenbereich gelten nach § 35 BauGB deutlich engere Voraussetzungen und öffentliche Belange dürfen nicht beeinträchtigt werden. Eine schöne Wiese und Grundstückseigentum ergeben daher noch keinen Wohnstandort.

Beschreiben Sie der Gemeinde das Vorhaben konkret: dauerhaftes Wohnen oder Feriennutzung, Hausmaße, Stellplätze, Zufahrt, Fundament, Wasser, Abwasser und Heizung. So bezieht sich eine Auskunft auf das tatsächlich geplante Haus. Kauf-, Pacht- und Hausvertrag sollten erst nach fachlicher Prüfung miteinander verzahnt werden.

Eine zweckmäßige Reihenfolge beginnt mit Flurstück, Planungsrecht und Erschließung. Bei einer entscheidenden offenen Rechtsfrage kann ein Bauvorbescheid helfen, bevor die vollständige Planung beauftragt wird. Danach erstellt ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser die erforderlichen Unterlagen und stimmt Fachnachweise auf Haus, Gründung und Standort ab.

Art. 64 BayBO regelt den Bauantrag und verlangt die Einreichung bei der Bauaufsichtsbehörde; Bauherr und Entwurfsverfasser müssen Antrag und Bauvorlagen unterzeichnen. Welche Nachweise dazugehören, richtet sich nach Verfahren und Projekt, etwa Lageplan, Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Standsicherheit, Brand- und Wärmeschutz.

Rückfragen der Behörde sollten vollständig und widerspruchsfrei beantwortet werden. Änderungen an Grundriss, Nutzung oder Standort während des Verfahrens gehören mit dem Planer abgestimmt, weil sie die Beurteilung verändern können. Mit dem Bau darf erst begonnen werden, wenn alle dafür erforderlichen Voraussetzungen vorliegen.

Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a BayBO stellt Gebäude bis 75 m³ Brutto-Rauminhalt außerhalb des Außenbereichs verfahrensfrei; die Verfahrensfreiheit ersetzt weder Bebauungsplan noch sonstiges materielles Recht. Im Plangebiet kann außerdem die Genehmigungsfreistellung nach Art. 58 BayBO in Betracht kommen. Bei einem genehmigungspflichtigen Vorhaben richtet sich die Gebühr nach dem tatsächlich einschlägigen Tatbestand des bayerischen Kostenverzeichnisses.

Die 75 € bzw. 120 € im Beispiel betreffen den genannten Tarifteil, nicht zwingend den vollständigen Gebührenbescheid: weitere bauordnungsrechtliche Prüfungen, Abweichungen, Auslagen und Planerleistungen können hinzukommen. Ob ein Vorhaben nach Art. 58 BayBO freigestellt wird, klärt die Gemeinde vorab.